Civ. 3e, 21 déc. 2017, FS-P+B+I, n° 16-10.583
L’article L. 145-41 du Code de commerce est d’ordre public !
C’est en substance ce qu’est venue rappeler la Cour de cassation dans un arrêt – largement publié - rendu le 21 décembre 2017 (16-10.583), par la Troisième Chambre civile.
En l’espèce, il avait été stipulé au bail (commercial), que la résiliation de plein droit était offerte au bailleur, en l’absence de paiement du loyer, après « mise en demeure d’exécution » ou « commandement de payer ».
La clause était en effet rédigée ainsi :
« à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer à son échéance d'un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d'exécution ou un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et demeurée sans effet pendant ce délai ».
Constatant que le locataire accusait une dette de loyers et charges, le bailleur avait alors entrepris de lui adresser une sommation de payer sous un mois, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Il avait notamment pris soin d’y mentionner que, sauf à ce que le locataire s’acquitte de la dette précitée, le bail serait résilié dans le délai d’un mois suivant la réception de la missive, ainsi que l’impose l’article L. 145-41 du Code de commerce.
La Cour d’appel avait considéré que ce courrier portait commandement dès lors : « qu'une lettre recommandée valant sommation remplit les conditions légales lorsqu'il en résulte une interpellation suffisante du débiteur ».
Dans le cadre d’un attendu de principe sans équivoque, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel, indiquant : « que la mise en oeuvre d'une clause de résiliation de plein droit d'un bail commercial ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire ».
De première part, il s’en évince, que la notion de « commandement » figurant à l’article L. 145-41 du Code de commerce ne s’entend que d’un acte d’Huissier de justice.
De seconde part, en visant l’article L. 145-15 du Code de commerce (qui dispose notamment que « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L.145-41 (…) »), la Haute juridiction souligne que toute clause ayant pour objet d’alléger les obligations du bailleur qui n’aurait alors qu’à expédier un courrier recommandé pour se prévaloir d’une clause résolutoire, doit être réputée non écrite.
L’article L.145-41 du Code de commerce est bien d’ordre public.
Raphaël ARBIB – Richard ARBIB
Avocats